Was ist ein öffentlich bestellter Immobiliensachverständiger?
Die Bestellung als öffentlich bestellter Immobiliensachverständiger hat den Zweck, Gerichten, Behörden und der Öffentlichkeit besonders sachkundige und persönlich geeignete Sachverständige zur Verfügung zu stellen, deren Aussagen besonders glaubhaft sind. (Quelle: § 2 Abs. 1 der Sachverständigenordnung (SVO) der Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen zu Essen).
Die korrekte Bezeichnung lautet übrigens: "öffentlich bestellter und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken." Im Folgenden wird der besseren Verständlichkeit halber der Begriff "öffentlich bestellter Immobiliensachverständiger" verwendet.
Was bedeutet es, ein öffentlich bestellter Immobiliensachverständiger zu sein?
Ein öffentlich bestellter Sachverständiger ist verpflichtet, seine Gutachten unabhängig, weisungsfrei, gewissenhaft, und unparteiische zu erstatten. (Quelle: § 9 SVO: Unabhängige, weisungsfreie, gewissenhafte und unparteiische Aufgabenerfüllung). An diesen Grundsatz halte ich mich ebenfalls, obwohl ich kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bin. Damit wird gewährleistet, dass die Gutachten des Sachverständigen richtig sind, und nicht von Interessen des Auftraggebers, Bezahlers oder einer weiteren Partei beeinflusst wurden.
Beispielsweise bei Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheiten können sehr gegensätzliche Interessen am Verkehrswert / Marktwert bestehen. In der Regel gibt es immer eine Partei, die - anteilig am Wert der Immobilie - Zahlunsansprüche hat und eine andere Partei, die zahlungspflichtig ist. Nicht selten geschieht es, dass die zahlungspflichtige Partei an einem niedrigen Verkehrswert (Marktwert) interessiert ist und die zahlungsberechtigte Partei an einem hohen Verkehsrwert (Marktwert) Interesse hat.
Schwächen des Bestellwesens zum öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen
Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Immobiliensachverständigen ist eine rein deutsche Erscheinung, die daher für internationale Investoren unverständlich ist. Daher spielt sie im internationalen Kontext - beispielsweise bei der Immobilienbewertung für Immobilienfonds - keine Rolle. Zudem gibt es keine einheitlichen und verbindlichen Qualitätsstandards und schon gar keine einheitliche Ausbildung zum öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen.
Die Bestellung zum öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen erfolgt daher nicht selten nach rein subjektiven Gesichtspunkten des Prüfers. Hinzu kommt, dass die Prüfer selbst öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige sind und häufig kein Interesse daran haben, sich mit der Bestellung weiterer öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger in ihrem Bestellbezirk selbst Mitbewerber zu schaffen.
Welche vergleichbaren Qualitätsnachweise gibt es für Immobiliensachverständige statt der öffentlichen Bestellung?
Es gibt mehrere Einrichtungen, die Immobiliensachverständige zertifizieren (lateinisch: certum facere: sicher machen). Mit der Verleihung eines Zertifikats bescheinigt die Zertifizierungsstelle als unabhängige Dritte die Qualifikation des Gutachters. Der Sinn der Zertifizierung ist damit der Zielsetzung der Öffentlichen Bestellung sehr ähnlich (s.o.).
Der Begriff „Zertifizierung“ ist gesetzlich nicht geschützt
Da der Begriff „Zertifizierung“ gesetzlich nicht geschützt ist, lässt sich allein durch den Nachweis eines Zertifikats jedoch nicht erkennen, über welche Qualifikation der Zertifikatsinhaber tatsächlich verfügt.
Qualitätsnachweis durch Akkreditierung und Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Bei der Schaffung einheitlicher Qualitätsstandards innerhalb der Europäischen Union sollen gemeinsame Normen dazu beitragen, Vertrauen in die gegenseitige Anerkennung von Prüfungsverfahren zu bilden. Seit 2003 gilt für Personalzertifizierungen die DIN EN ISO/IEC 17024 (aktualisiert 2012).
Die fachliche Qualifikation von Immobiliensachverständigen wird durch die Akkreditierung der jeweiligen immobilienwirtschaftlichen Weiterbildungsträger entsprechend der DIN EN ISO/IEC 17024 gewährleistet. Weiterbildungsinstitute, die Immobiliensachverständige zertifizieren UND die über diese Akkreditierung verfügen, sind beispielsweise die HypZert GmbH und die DIA Consulting AG, an denen ich meine Zertifizierungen erworben habe.
Durch die Akkreditierung entsprechend der DIN EN ISO/IEC 17024 hebt sich eine Zertifizierungsstelle deutlich von der grundsätzlich ungeschützten Begrifflichkeit der „Zertifizierung“ ab, die allein keine Aussage über die Qualifikation von Sachverständigen zulässt. Akkreditieren bedeutet dabei die förmliche Anerkennung der Kompetenz einer autorisierten Zertifizierungsstelle durch einen unabhängigen Dritten, der auf nationaler Ebene agiert.
Wer darf Gutachten für das Finanzamt schreiben (zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes)?
Genau genommen handelt es sich bei einem Verkehrswertgutachten für das Finanzamt um ein Verkehrswertgutachten für den Steuerpflichtigen. Wenn das Finanzamt den gemeinen Wert zu hoch angesetzt (das ist der Immobilienwert, den das Finanzamt ermittelt), so ermöglicht § 198 Bewertungsgesetz (BewG) dem Steuerpflichtigen, durch ein Verkehrswertgutachten den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes zu erbringen. § 198 Bewertungsgesetz (BewG) wird daher auch als Escape-Klausel bezeichnet.
Ein solches Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes wird nur dann vom Finanzamt anerkannt, wenn es entweder
- von einem Sachverständigen, der über eine Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle verfügt oder
- vom Gutachterausschuss vor Ort oder
- von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
angefertigt wurde. Als HypZert – Gutachter verfüge ich über die og Qualifikation und berate Sie gerne in einem für Sie unverbindlichen Erstgespräch. Ich freue mich auf Ihren Anruf oder auf Ihre Mail-Anfrage!
Meine persönliche Entscheidung
Aus den vorgenannten Gründen habe ich mich bewusst für die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 entschieden. Nur diese Qualifikation sichert dem Auftraggeber zu, dass der Gutachter nach eindeutig definierten, einheitlichen und vor Allem auch international anerkannten Qualitätsstandards arbeitet!
Ich bin Zertifizierter Immobiliensachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) und verfüge über die
- von der HypZert GmbH verliehene Zertifizierung CIS Hyp Zert F - Zertifizierter Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke und über die
- von der DIA Consulting AG verliehene Zertifizerung Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (F) für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten - DIN EN ISO/IEC 17024.
