Allgemein:
Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie ist das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung. Dabei geht es nicht nur um die Beschreibung der Bausubstanz und der äußeren Ausstattungsmerkmale sondern auch um die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, die nachbarschaftsrechtlichen Beschränkungen und Beziehungen, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die Lage hinsichtlich Infrastruktur, zukünftiger Entwicklung oder geplanter Rückbau, die Umwelt einschließlich ggf. vorhandener Altlast-Verdachte oder –Belastungen, die Erschließung, die rechtliche zulässige Nutzbarkeit, die Grundstückgestalt und vieles mehr. Der Immobilien-Sachverständige muss deshalb neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten, dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenwertrichtkarten ständig alle bewertungsrelevanten Informationen sammeln und auswerten. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungs-Grundstück gehörenden oder mit dem Bewertungs-Grundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber eines Immobiliengutachtens zuständig. Der Immobiliengutachter ist – gegen Kostenerstattung – gerne bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich.
- Grundbuchauszug:
Unbeglaubigte Grundbuchauszüge erhält man bei den Grundbuchämtern. Der in einem Gutachten zugrunde gelegte Grundbuchauszug sollte aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein. Wenn es Ihnen lieber ist, dass wir den Grundbuchauszug beschaffen, benötigen wir eine Einverständniserklärung von Ihnen, um dem Grundbuchamt nachzuweisen, dass Sie als Eigentümer mit der Einsichtnahme einverstanden sind. Einen entsprechenden Vordruck stellen wir Ihnen auf Anfrage gerne bereit.
- Flurkarte / Lageplan:
Ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster kann man bei den Kataster- und Vermessungsämtern der Städte oder Kreisverwaltungen erhalten. Die Kosten für eine Ablichtung bewegen sich zwischen 10 EURO und 60 EURO, je nach Anzahl der notwendigen Flurstücke.
- Bauplanungsrechtliche Informationen:
Auskünfte über die Zulässigkeit von Vorhaben werden von den Bauplanungsämtern der Gemeinden und Städte meist kostenlos erteilt. Der Bodenwert ist in erheblichem Maße – insbesondere in Innenstädten – von der planungsrechtlichen Zulässigkeit abhängig.
- Bauakte:
In der Bauakte finden sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung Ihres Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- bzw. Massenberechnungen.
- Wohn- und Nutzflächen sowie Kubatur – Berechnungen:
Da die Erträge für den Ertragswert von Immobilien wesentlich von der rentierlichen Fläche abhängen und der Sach- oder Substanzwert von der Kubatur des Gebäudes, sind die entsprechenden Berechnungen unverzichtbare Grundlage einer jeden Immobilienbewertung.
- Mietverträge:
Bei vermieteten Immobilien-Objekten werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt.
- Anliegerbescheinigung:
Sie werden von den Tiefbauverwaltungsämtern der Städte und Gemeinden ausgestellt und kosten zwischen 20 und 50 Euro.
- Baulastenverzeichnis über Grundstücke:
Wird von den Bauordnungsämtern der Städte oder Gemeinden, teilweise auch von der Kreisverwaltung ausgestellt. Negativauskünfte kosten meist 10 Euro, während Auszüge von vorhandenen Baulasten überwiegend 100 Euro je Eintrag kosten.
- Altlastenauskunft über Grundstücke:
Erhält man bei den Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden der Städte und Kreise. Eine Negativauskunft kostet 10 Euro. Liegen Verdachtsmomente vor, bewegen sich die Kosten entsprechend dem Recherchenaufwand der Behörde und können zwischen 50 und 100 Euro.
- Auskunft aus der Denkmalliste über Grundstücke und Gebäude:
Die Untere Denkmalschutzbehörde informiert in der Regel kostenlos darüber, ob ein Grundstück denkmalrechtlichen Vorschriften unterliegt. Falls ein Gebäude als Denkmal eingestuft ist, wird eine Kopie des Denkmalbescheids und der Begründung benötigt. In historischen Gebieten ist ggf. auch eine Einstufung des Grundstücks als Bodendenkmal zu prüfen.
- Bei öffentlichen gefördertem Wohnungsbau:
Es ist ein Bescheid der Bewilligungsbehörde über die Bindefrist und nach Rückzahlung der öffentlichen Darlehen über die Nachbindefrist erforderlich. Zuständig sind in der Regel die Wohnungsämtern der Gemeinden oder die Wohnungsbauförderungsanstalt der Länder.
- Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum:
Es ist die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung sowie ggf. des Aufteilungsplans und der Gemeinschaftsordnung erforderlich, des weiteren der Wirtschaftsplan, die Nebenkosten-Abrechnung und Kopien der letzten beiden Protokolle der Eigentümer-Versammlungen.
Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan kann nötigenfalls aus der Grundakte beim Grundbuchamt besorgt werden. Die Abrechnungen und Protokolle erhalten Sie von der Hausverwaltung.
- Baugenehmigung:
Insbesondere für Außenbereichsgrundstücke nach § 35 BauGB, aber auch in vielen anderen Fällen ist die Vorlage der Baugenehmigung einschließlich sämtlicher Ergänzungen unverzichtbar. Sie bestimmt den Eigentumsinhalt und damit die Werthaltigkeit des Grundstücks.
- Bei Hotels und Gastronomieobjekten:
Es ist die Vorlage der Konzession erforderlich. Der Umfang der zulässigen Aktivitäten hat eine große Bedeutung für den Wert einer solchen Immobilie. Das gleiche gilt auch für Abbaubetriebe und eine Reihe anderer gewerblichen Nutzungen.
- Belastende Eintragungen im Grundbuch ( Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II):
Bei Erbbaurechten, Nießbrauch, Wohnungsrechten und Reallasten werden die zugrunde liegenden Eintragungsbewilligungen (Verträge und Nachträge) aus der Grundakte benötigt.
- Energieausweis:
Für die reine Wertermittlung ist der Energieausweis NICHT notwendig. Wenn Sie später beabsichtigen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, ist er aber gesetzlich vorgeschrieben.
