Immobilienwert im Steuerbescheid zu hoch? Senken Sie Ihre Steuerlast mit einem Immobiliengutachten!
Ein Immobiliengutachten für das Finanzamt kann Ihnen helfen, einen niedrigeren Immobilienwert nachzuweisen und Ihre Steuerlast zu reduzieren. Bei Erbschaft, Schenkung oder bei der Grundsteuer kann der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie liegen. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG können Sie den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkehrswert auch wirklich niedriger ist als der Immobilienwert gemäß Steuerbescheid.
Warum kann der Immobilienwert des Finanzamtes zu hoch ausfallen?
Bei einer Erbschaft, Schenkung oder auch bei der Grundsteuerberechnung ermittelt das Finanzamt den steuerlich maßgeblichen Immobilienwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei kommen typisierte Bewertungsansätze zum Einsatz. Diese berücksichtigen zwar pauschalierte Eigenschaften der Immobilie, können individuelle Besonderheiten jedoch nur eingeschränkt abbilden.
Individuelle Lageverhältnisse, bauliche Mängel, ein schlechter Zustand oder andere wertmindernde Faktoren werden dadurch möglicherweise nicht ausreichend berücksichtigt.
Die Folge: Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert kann höher sein als der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie. Das kann zu einer unnötig hohen Erbschaft- oder Schenkungsteuer führen.
Immobiliengutachten für das Finanzamt: So weisen Sie den niedrigeren Wert nach
Ist der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert, können Sie unter den Voraussetzungen des § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Hierfür erstelle ich ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das den individuellen Zustand, die Lage und sämtliche relevanten wertbeeinflussenden Eigenschaften Ihrer Immobilie berücksichtigt. Im Gegensatz zur pauschalen Bewertung des Finanzamtes basiert das Gutachten auf einer detaillierten und nachvollziehbaren Wertermittlung.
Ein qualifiziertes Immobiliengutachten für das Finanzamt!
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes verlangt § 198 BewG eine besondere fachliche Qualifikation des Sachverständigen. Als zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 verfüge ich über die erforderliche Qualifikation zur Erstellung entsprechender Verkehrswertgutachten.
Ich berücksichtige die gesetzlichen Anforderungen und die individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie. Dabei lege ich besonderen Wert auf eine nachvollziehbare Wertermittlung und eine fachlich fundierte Begründung des Immobilienwertes. Gerne stimme ich mich bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater ab.
So kommen Sie zu Ihrem Immobiliengutachten
1. Kostenlose Erstberatung
Wir besprechen Ihren Bewertungsanlass, die Immobilie und Ihre individuelle Situation.
2. Schriftliches Angebot und Beauftragung
Auf der Grundlage des Erstgesprächs erhalten Sie von mir ein schriftliches Angebot, das gleichzeitig die Vertragsgrundlage ist. Nach der Unterzeichnung können wir mit der Gutachtenerstellung beginnen.
3. Besichtigung und Wertermittlung
Ich erfasse die wertrelevanten Eigenschaften Ihrer Immobilie und ermittle den Verkehrswert anhand der anerkannten Bewertungsverfahren.
4. Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater
Bei Bedarf stimmen wir die bewertungsrelevanten Fragen mit Ihrem Steuerberater ab.
5. Erstellung des Gutachtens
Sie erhalten ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten als Grundlage für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes.
Wann sollten Sie ein Immobiliengutachten für das Finanzamt beauftragen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, sollten Sie den vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert frühzeitig prüfen lassen. Besonders wichtig ist dabei der Grundbesitzwertbescheid. Dieser bildet die Grundlage für die spätere steuerliche Festsetzung und entfaltet insoweit Bindungswirkung. Deshalb empfiehlt es sich, bereits nach Erhalt des Grundbesitzwertbescheides zu prüfen, ob der ermittelte Wert dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht.
So können Sie rechtzeitig die erforderlichen Schritte mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Wichtig: Fristen beachten!
Ein Grundbesitzwertbescheid sollte zeitnah geprüft werden. Lassen Sie insbesondere mögliche Einspruchsfristen durch Ihren Steuerberater prüfen.
Immobiliengutachten für das Finanzamt – jetzt beraten lassen
Sie möchten prüfen lassen, ob der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert zu hoch ist? Als zertifizierter Immobiliengutachter erstelle ich qualifizierte Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG. Gerne bespreche ich mit Ihnen und Ihrem Steuerberater, ob ein Immobiliengutachten für Ihre Immobilie sinnvoll ist.
Nehmen Sie Kontakt auf und vereinbaren Sie eine unverbindliche Erstberatung.
FAQ zum Thema Finanzamt
1. Was kann ich tun, wenn das Finanzamt meine Immobilie zu hoch bewertet?
Wenn das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie zu hoch ansetzt, müssen Sie diesen Wert nicht in jedem Fall akzeptieren.
Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, aber auch bei der Grundsteuer erfolgt die Immobilienbewertung grundsätzlich nach gesetzlich vorgegebenen Bewertungsverfahren. Dabei können individuelle Besonderheiten Ihrer Immobilie unzureichend berücksichtigt werden.
Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Sie die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen. Dies kann durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines entsprechend zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgen.
Wird der niedrigere Wert vom Finanzamt anerkannt, kann sich die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit möglicherweise auch Ihre Steuerbelastung reduzieren.
Mein Tipp: Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob eine individuelle Immobilienbewertung sinnvoll ist. Insbesondere bei größeren Wertabweichungen kann sich ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten wirtschaftlich lohnen.
2. Kann ich mit einem Immobiliengutachten Grundsteuer, Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer sparen?
Ja, das ist möglich. Wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie vom Finanzamt höher bewertet als ihr tatsächlicher Verkehrswert, kann ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Wird dieser anerkannt, kann sich die steuerliche Bemessungsgrundlage verringern. Das gilt auch für die Grundsteuer. Ob und in welcher Höhe sich daraus eine Steuerersparnis ergibt, hängt vom Einzelfall ab.
3. Welches Immobiliengutachten erkennt das Finanzamt an?
Nicht jede Immobilienbewertung ist als Nachweis eines niedrigeren Immobilienwertes beim Finanzamt geeignet.
§ 198 Bewertungsgesetz (BewG) stellt besondere Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen. Anerkannt werden können insbesondere Verkehrswertgutachten von Sachverständigen, die für die Immobilienbewertung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert wurden.
Ich verfüge über zwei entsprechende Zertifizierungen durch HypZert und DIAZert und erfülle damit die besonderen Qualifikationsanforderungen des § 198 BewG. Weitere Informationen zu meinen Qualifikationen finden Sie unter Zertifizierung als Immobiliengutachter.
Neben der Qualifikation des Sachverständigen ist die fachliche Qualität des Gutachtens entscheidend. Der Verkehrswert muss zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachvollziehbar ermittelt werden. Dabei sind insbesondere die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, die Lage sowie der Zustand der Immobilie zu berücksichtigen.
Ein entsprechend qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes dienen, sofern der ermittelte Verkehrswert tatsächlich unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert liegt und die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Vereinfachte Marktpreiseinschätzungen oder automatisierte Online-Bewertungen reichen hierfür regelmäßig nicht aus.
4. Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt?
Ein Verkehrswertgutachten kann sich insbesondere dann lohnen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Dies kann beispielsweise bei sanierungsbedürftigen Immobilien, erheblichen Baumängeln, besonderen Grundstücksverhältnissen oder wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen der Fall sein. Besondere Grundstücksverhältnisse können beispielsweise vorliegen, wenn größere Teile eines Grundstücks aus baurechtlichen oder anderen Gründen nicht bebaut werden dürfen.
Entscheidend ist jedoch nicht allein die mögliche Wertabweichung, sondern auch deren steuerliche Auswirkung. Ein Gutachten ist wirtschaftlich vor allem dann sinnvoll, wenn die voraussichtliche Steuerersparnis in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten der Begutachtung steht.
Ob sich ein Verkehrswertgutachten in Ihrem Fall lohnt, lässt sich häufig bereits anhand der wesentlichen Objektinformationen und des vom Finanzamt festgestellten Wertes näher einschätzen. Die steuerlichen Auswirkungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
5. Wie kann ich einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen?
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorgelegt werden.
Der Gesetzgeber stellt dabei besondere Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen. Als Nachweis geeignet sind insbesondere Gutachten von Sachverständigen, die für die Wertermittlung von Grundstücken durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert wurden.
Als zertifizierter Immobiliengutachter (DIN EN ISO/IEC 17024) erfülle ich diese Qualifikationsanforderungen und erstelle Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gegenüber dem Finanzamt.
6. Welche Fristen muss ich beachten, wenn der Immobilienwert zu hoch angesetzt wurde?
Gegen einen Grundbesitzwertbescheid des Finanzamts kann grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Diese gesetzliche Einspruchsfrist sollte unbedingt beachtet werden.
Für die Erstellung und Einreichung eines Verkehrswertgutachtens kann dagegen beim Finanzamt eine längere Frist beantragt werden. Diesen Antrag können Sie selbst, Ihr Steuerberater oder Ihr Rechtsanwalt stellen.
Nach Ihrer Anfrage erhalten Sie von mir ein schriftliches Angebot über die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Mit Ihrer Unterschrift wird dieses Angebot zur verbindlichen Vertragsgrundlage.
Den unterzeichneten Gutachtenauftrag können Sie dem Finanzamt als Nachweis dafür vorlegen, dass Sie bereits einen qualifizierten Immobiliensachverständigen mit der Bewertung beauftragt haben.
Nach meiner Erfahrung gewähren die Finanzämter für die Nachreichung eines Verkehrswertgutachtens häufig großzügige Fristen, da ihnen bekannt ist, dass die Erstellung eines fundierten Gutachtens Zeit in Anspruch nimmt.
Die Entscheidung über eine Fristverlängerung liegt jedoch beim zuständigen Finanzamt.
7. Welche Faktoren können dazu führen, dass das Finanzamt den Immobilienwert überschätzt?
Die steuerliche Immobilienbewertung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Verfahren. Dabei können individuelle wertmindernde Eigenschaften einer Immobilie unzureichend berücksichtigt werden.
Hierzu zählen beispielsweise:
- Baumängel und Bauschäden: Feuchtigkeitsschäden, erhebliche Risse oder andere bauliche Mängel.
- Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf: Ein erheblicher Sanierungsstau kann den Marktwert beeinflussen.
- Ungünstige Grundstücksverhältnisse: Beispielsweise schwierige Grundstückszuschnitte, eingeschränkte Bebaubarkeit oder besondere Erschließungssituationen.
- Rechte und Belastungen: Bestimmte Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder sonstige rechtliche Beschränkungen können wertrelevant sein.
- Besondere Mietverhältnisse: Beispielsweise nachhaltig unter dem Marktniveau liegende Mieten oder vertragliche Einschränkungen.
- Ungünstige Lageeigenschaften: Etwa erhebliche Lärmimmissionen oder andere standortbezogene Beeinträchtigungen.
Ob und in welchem Umfang sich diese Besonderheiten auf den Verkehrswert auswirken, muss im Einzelfall untersucht werden.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt die wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie und kann dadurch einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
8. Was kostet ein Immobiliengutachten für das Finanzamt?
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für das Finanzamt hängen insbesondere von der Art und Größe der Immobilie, der Komplexität der Bewertung und dem erforderlichen Untersuchungsaufwand ab.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist eine fundierte und nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung. Hierfür müssen unter anderem die rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksverhältnisse untersucht, geeignete Marktdaten ausgewertet und die anerkannten Wertermittlungsverfahren angewendet werden.
Das Honorar für ein vollständiges Verkehrswertgutachten beginnt bei 3.500 € zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Bei komplexen Immobilien oder besonderen Bewertungsanforderungen kann der Aufwand entsprechend höher sein.
Vor der Beauftragung erhalten Sie ein auf Ihre Immobilie und den Bewertungsanlass abgestimmtes schriftliches Honorarangebot.
9. Kann ich das Gutachten auch nach Erhalt des Grundbesitzwertbescheids erstellen lassen?
Ja. Ein Verkehrswertgutachten kann grundsätzlich auch dann erstellt werden, wenn Ihnen bereits ein Grundbesitzwertbescheid des Finanzamts vorliegt.
Entscheidend ist, dass die Bewertung auf den für die Besteuerung maßgeblichen Stichtag bezogen wird. Bei einer Erbschaft ist dies regelmäßig der Todestag des Erblassers, bei einer Schenkung grundsätzlich der Zeitpunkt der steuerlich maßgeblichen Zuwendung.
Ein Gutachten kann daher auch rückwirkend auf einen zurückliegenden Bewertungsstichtag erstellt werden.
Allerdings müssen die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen beachtet werden. Insbesondere ist zu prüfen, ob der Bescheid noch angefochten oder geändert werden kann.
Mein Tipp: Wenn Sie Zweifel an dem vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert haben, sollten Sie die rechtlichen Fristen zeitnah prüfen lassen und möglichst frühzeitig klären, ob ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
