Immobiliengutachten für das Finanzamt – niedrigeren Immobilienwert nachweisen
Ist der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert zu hoch?
Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten können Sie dem Finanzamt unter den Voraussetzungen des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert Ihrer Immobilie nachweisen. Das kann insbesondere bei der Erbschaftsteuer, der Schenkungsteuer oder bei der Grundsteuer von Bedeutung sein.
Als zertifizierter Immobiliengutachter unterstütze ich Sie bei der fachgerechten Bewertung Ihrer Immobilie und der Erstellung eines nachvollziehbaren Gutachtens für steuerliche Zwecke:
Matthias Dick – Immobiliengutachter HypZert F, DIAZert (F)
Immobilienbewertung im Ruhrgebiet, in Essen
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Ein Gutachten kann sich lohnen!
Bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien verwendet das Finanzamt im Rahmen gesetzlich geregelte Bewertungsverfahren sogenannte „pauschalierte Ansätze“. Diese Verfahren sollen eine möglichst einheitliche und typisierte Wertermittlung gewährleisten.
Der dabei festgestellte Immobilienwert muss jedoch nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen.
Insbesondere bei älteren Gebäuden, besonderen Grundstückssituationen oder individuellen wertbeeinflussenden Umständen kann der steuerlich ermittelte Wert vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
§ 198 BewG eröffnet Ihnen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Wenn der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt, kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage für diesen Nachweis sein.
Wann ist ein Immobiliengutachten für das Finanzamt sinnvoll?
Ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann insbesondere in folgenden Situationen relevant sein:
Immobilienbewertung bei Erbschaft
Sie haben eine Immobilie geerbt und das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen Immobilienwert fest, der Ihnen zu hoch erscheint?
Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, den tatsächlichen Wert des geerbten Hauses, der Eigentumswohnung oder eines anderen Grundstücks nachvollziehbar zu bestimmen.
Immobilienbewertung bei Schenkung
Bei der Übertragung einer Immobilie im Wege der Schenkung kann der steuerlich angesetzte Immobilienwert für die Schenkungsteuer entscheidend sein.
Wenn der vom Finanzamt ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, kann ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Betracht kommen.
Immobilienwert des Steuerbescheids deutlich über dem tatsächlichen Marktwert
Nicht jede Immobilie entspricht dem typisierten Bewertungsmodell des Finanzamts.
Besondere Grundstücksmerkmale, bauliche Mängel, wirtschaftliche Einschränkungen oder andere wertrelevante Umstände können dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist.
Ein fachgerecht erstelltes Verkehrswertgutachten berücksichtigt die individuellen Eigenschaften der Immobilie und die maßgeblichen Marktverhältnisse.
§ 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Die gesetzliche Grundlage für den Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts bildet § 198 BewG.
Nach dieser Vorschrift ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert.
Als Nachweis kann insbesondere ein geeignetes Sachverständigengutachten dienen.
Ein solches Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes wird nur dann vom Finanzamt anerkannt, wenn es entweder
- von einem Sachverständigen, der über eine Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle verfügt oder
- vom Gutachterausschuss vor Ort oder
- von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
angefertigt wurde. Als zertifizierter Gutachter verfüge ich über die og. Qualifikation.
Auch ein innerhalb der gesetzlichen zeitlichen Voraussetzungen erzielter Kaufpreis kann unter bestimmten Bedingungen als Nachweis dienen.
Wichtig: Die bloße Vermutung, dass eine Immobilie weniger wert ist, genügt nicht. Entscheidend ist ein nachvollziehbarer und fachlich belastbarer Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
Gesetzestext § 198 BewG ansehen
Welche Immobilien können bewertet werden?
Ich erstelle Verkehrswertgutachten für unterschiedliche Immobilienarten, beispielsweise:
- Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser,
- Mehrfamilienhäuser,
- Eigentumswohnungen,
- Wohn- und Geschäftshäuser,
- Gewerbeimmobilien,
- Pflege- oder andere gewerblich genutzten Immobilien,
- unbebaute Grundstücke,
- sonstige bebaute Grundstücke.
Die Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung der jeweiligen Grundstücks- und Gebäudemerkmale sowie der maßgeblichen Bewertungsgrundlagen.
Was berücksichtigt ein Verkehrswertgutachten?
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden die individuellen Eigenschaften und wertbeeinflussenden Umstände der Immobilie untersucht.
Dazu gehören insbesondere:
Lage und Grundstück
- Lage und Umfeld der Immobilie
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
- Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten
- relevante rechtliche und tatsächliche Grundstücksmerkmale
Gebäude und baulicher Zustand
- Baujahr und Bauweise
- Wohn- und Nutzflächen
- baulicher Zustand
- Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen
- erkennbare Baumängel oder Bauschäden
- energetischer Zustand, soweit wertrelevant
Markt und Bewertungsstichtag
- allgemeine Marktverhältnisse
- objektspezifische Besonderheiten
- geeignete Vergleichs- und Bewertungsdaten
- maßgeblicher Bewertungsstichtag
Ziel ist eine nachvollziehbare und fachlich fundierte Verkehrswertermittlung, die den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie Rechnung trägt.
Ablauf: So erhalten Sie Ihr Immobiliengutachten für das Finanzamt
Der Weg zu einem qualifizierten Verkehrswertgutachten ist übersichtlich und transparent.
1. Kostenloses Erstgespräch
Sie schildern mir Ihre Situation und erläutern, weshalb Sie den Immobilienwert überprüfen lassen möchten.
Dabei besprechen wir insbesondere:
- den Anlass der steuerlichen Bewertung
- die betreffende Immobilie
- den vorhandenen Bewertungsbescheid
- den maßgeblichen Bewertungsstichtag
- Ihre Fragen zum weiteren Vorgehen
2. Prüfung der Ausgangssituation
Auf Grundlage Ihrer Angaben und vorhandenen Unterlagen klären wir, welche Informationen für die Bewertung erforderlich sind.
Dabei kann auch besprochen werden, welche besonderen Eigenschaften oder wertrelevanten Umstände Ihrer Immobilie berücksichtigt werden sollten.
3. Unverbindliches Angebot
Sie erhalten ein individuelles Angebot für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens.
Der Umfang und die Kosten richten sich insbesondere nach Art, Größe, Beschaffenheit und Besonderheiten der Immobilie sowie dem erforderlichen Bewertungsaufwand.
4. Objektbesichtigung und Wertermittlung
Nach Beauftragung erfolgt die erforderliche Besichtigung der Immobilie.
Die relevanten Grundstücks- und Gebäudemerkmale werden erfasst und die für die Wertermittlung notwendigen Informationen ausgewertet.
5. Erstellung des Verkehrswertgutachtens
Auf Grundlage der erhobenen Daten und geeigneter Bewertungsverfahren wird der Verkehrswert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag ermittelt.
Das Gutachten dokumentiert die wesentlichen Grundlagen, die Bewertungsmethodik und die Herleitung des ermittelten Werts.
6. Verwendung gegenüber dem Finanzamt
Sie erhalten das Gutachten zur Verwendung im steuerlichen Verfahren.
Die Entscheidung über die steuerliche Berücksichtigung des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts trifft die zuständige Finanzbehörde im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften.
Was kostet ein Immobiliengutachten für das Finanzamt?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen von mehreren Faktoren ab.
Entscheidend sind unter anderem:
- Art und Größe der Immobilie
- Umfang und Komplexität der Bewertung
- erforderliche Unterlagen und Bewertungsdaten
- Besonderheiten des Grundstücks oder Gebäudes
- erforderlicher Untersuchungs- und Dokumentationsaufwand
Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kann einen anderen Aufwand verursachen als die Bewertung eines Mehrfamilienhauses oder eines komplexen Grundstücks.
Sie erhalten vor der Beauftragung ein individuelles und unverbindliches Angebot, das auf Basis Ihrer Unterlagen den Arbeitsaufwand berücksichtigt.
Warum SV Dick für Ihr Immobiliengutachten?
Bei einem Immobiliengutachten für steuerliche Zwecke kommt es auf fachliche Kompetenz, Erfahrung und eine nachvollziehbare Wertermittlung an.
Matthias Dick – Ihr Ansprechpartner für Immobilienbewertungen
- HypZert F
- DIAZert (F)
- Immobilienökonom (ebs)
- Über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung
Sie haben einen persönlichen Ansprechpartner, der Ihre Fragen verständlich beantwortet und Sie durch den Bewertungsprozess begleitet.
Die fachliche Qualifikation und die langjährige Erfahrung bilden die Grundlage für eine sorgfältige und individuelle Immobilienbewertung.
[Mehr über Matthias Dick und seine Qualifikationen erfahren]
Immobiliengutachter für Essen und das Ruhrgebiet
Ich unterstütze Eigentümer und Erben bei Immobilienbewertungen in Essen und im Ruhrgebiet.
Dazu gehören beispielsweise Immobilien in:
- Essen
- Bochum
- Dortmund
- Duisburg
- Mülheim an der Ruhr
- Oberhausen
- Gelsenkirchen
- weiteren Städten des Ruhrgebiets
Die regionale Marktkenntnis und die individuelle Betrachtung der Immobilie sind wichtige Bestandteile einer fundierten Verkehrswertermittlung.
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten für das Finanzamt
Was bedeutet der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts?
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bedeutet, dass der Steuerpflichtige belegt, dass der tatsächliche gemeine Wert seiner Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert.
Die gesetzliche Grundlage hierfür ist § 198 BewG.
Kann ich mit einem Gutachten die Erbschaftsteuer (Grundsteuer/Schenkungssteuer) reduzieren?
Wenn der tatsächliche Immobilienwert niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Wert und der niedrigere gemeine Wert ordnungsgemäß nachgewiesen wird, kann sich dies auf die steuerliche Bewertung und damit gegebenenfalls auf die Erbschaftsteuer auswirken.
Ob und in welchem Umfang sich die Steuer tatsächlich reduziert, hängt von den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab.
Wird jedes Immobiliengutachten vom Finanzamt anerkannt?
Nein. Ein Gutachten muss die maßgeblichen fachlichen und rechtlichen Anforderungen erfüllen.
Die Finanzbehörde prüft, ob der vorgelegte Nachweis geeignet und nachvollziehbar ist. Die steuerliche Anerkennung eines bestimmten Werts kann nicht garantiert werden.
Welcher Bewertungsstichtag ist maßgeblich?
Entscheidend ist grundsätzlich der Bewertungsstichtag des steuerlichen Verfahrens.
Die Wertermittlung muss die tatsächlichen Verhältnisse und den Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt berücksichtigen.
Benötige ich einen zertifizierten Immobiliengutachter?
§ 198 Abs. 2 BewG nennt ausdrücklich bestimmte qualifizierte Sachverständige und Gutachter als geeignete Gutachtenersteller.
Die fachliche Qualifikation und der entsprechende Zertifizierungsumfang sind deshalb bei der Auswahl eines Gutachters von besonderer Bedeutung.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Die Bearbeitungsdauer hängt insbesondere von der Immobilienart, der Verfügbarkeit der Unterlagen und dem erforderlichen Bewertungsaufwand ab.
Den voraussichtlichen Zeitrahmen besprechen wir im Erstgespräch.
Welche Unterlagen benötige ich?
Für die Immobilienbewertung können beispielsweise folgende Unterlagen hilfreich sein:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Lageplan
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
- Informationen zu Schäden oder baulichen Besonderheiten
- steuerlicher Bewertungsbescheid oder sonstige Unterlagen des Finanzamts
Welche Unterlagen im konkreten Fall erforderlich sind, klären wir gemeinsam.
Lassen Sie den Immobilienwert Ihrer Immobilie überprüfen
Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben und der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch erscheint, kann eine fachkundige Verkehrswertermittlung sinnvoll sein.
Ich unterstütze Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Erstellung eines qualifizierten Gutachtens zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Nutzen Sie die Möglichkeit eines kostenlosen Erstgesprächs.
Gemeinsam klären wir Ihre Ausgangssituation, die erforderlichen Bewertungsgrundlagen und den möglichen Weg zu einem individuellen Gutachten.
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Hinweis: Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Ob ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann und welche steuerlichen Auswirkungen sich ergeben, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Entscheidung über die steuerliche Berücksichtigung trifft die zuständige Finanzbehörde.
