Das Bundesamt der Finanzen berichtet auf seiner website ausführlich über die Eckpunkte der Grundsteuerreform. Hier sollen nun zunächst einmal die Berechnungsschritte dargestellt und anschließend qualitativ gewürdigt werden: Die die ab dem 01.01.2025 zu bezahlende Grundsteuer berechnet sich in den folgenden drei Schritten (Quelle: website BAFin):
Grundstückwert (inklusive Gebäude) x Steuermesszahl x Hebesatz
1. Schritt:
Berechnung des Grundbesitzwertes: Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen.
2. Schritt:
Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb sehen wir für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % vor, der sich steuermindernd auswirkt.
3. Schritt:
Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.
Kritik:
Ein wesentlicher Kritikpunkt ist nach Ansicht des Immobiliensachverständigen in der Ermittlung statistisch ermittelten Nettokaltmieten durch das Bundesfinanzministerium zu sehen. Hier stellt sich zum Einen die Frage, ob das Ministerium tatsächlich glaubt, deutschlandweit über bessere Marktkenntnisse zu verfügen, als die Ersteller örtlicher Mietspiegel vor Ort. Eine zweite Frage in gleichem Zusammenhang besteht darin, warum hier zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine weitere Mietkennziffer und damit ein Systembruch geschaffen wird.
Ein weiterer Punkt, der kritisch hinterfragt werden darf, ist die Anpasssung des Hebesatzes durch die Kommunen im 3. Schritt. Hier heißt es auf der Seite des BAFin (vgl. oben): „…Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert….“ So so. Man höre und man staune: es besteht die Möglichkeit, nicht aber die Pflicht. Da darf man gespannt sein, wie eine Kommune in finanziellen Schwierigkeiten mit dieser Möglichkeit umgeht.
Update April 2020:
Nach einem Gutachten des Steuerrechtlers Gregor Kirchhof verletzt das Bundesmodell zur Grundsteuerreform die Verfassung: Mehr dazu hier.
