Erbbaurecht & Erbbaugrundstück

Grundsätzliches

Bei der Bewertung von Erbbaurecht & Erbbaugrundstück wird entweder

• ausschließlich das Grundstück (Erbbaugrundstück) oder
• ausschließlich das aufstehende Gebäude (Erbbaurecht)

bewertet. Grundlage des Erbbaurechts ist die rechtliche Trennung zwischen dem Grundstück und den darauf aufstehenden Gebäuden. Diese erfolgt nach dem Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG). Damit ist das Erbbaurecht die einzige Ausnahme im Deutschen Gesetz, die eine Trennung zwischen Grundstück und Gebäude vorsieht. Außerhalb des Erbaurechts sind aufstehende Gebäude nach § 94 BGB wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

Der Erbbauberechtigte ist ausschließlich Eigentümer der aufstehenden Gebäude und bezahlt dem Grundstückeigentümer jährlich einen Zins für die Nutzung des Grundstücks. In einem Erbbaurechtsvertrag wird vereinbart, wer nach dem Erlöschen des Erbbaurechts Eigentümer der Gebäude ist und welche Entschädigung dafür gegebenenfalls zu entrichten ist.

Die Idee des Erbbaurechts stammt aus Zeiten sehr hoher Kapitalmarktzinsen (10 % und mehr), in denen es für Bauherren attraktiv war, eine Gebäude zu errichten, ohne auch noch das Grundstück finanzieren zu müssen. Auf der Gegenseite gab und gibt es viele Grundstückseigentümer, wie beispielsweise Kirchen oder Gemeinden / Kommunen, die über Grundbesitz verfügten, ohne die Absicht zu haben, darauf zu bauen. Für diese Eigentümer waren Erbbaurechte eine Möglichkeit, Erträge aus ihrem Grundbesitz zu generieren.

Erbbaurecht & Erbbaugrundstück: Situation heute

In den nächsten Jahren laufen zahlreiche Erbbaurechte aus, rechtlich ausgedrückt: Sie erlöschen duch Zeitablauf. Damit stellt sich Erbbauberechtigten die Frage, ob sie das Grundstück erwerben möchten oder ob sie möchten, dass das Gebäude gegen eine Entschädigung (in welcher Höhe?) in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht.