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Ich erstelle zu Ihrer Immobilie ein Restnutzungsdauer-Gutachten für das Finanzamt. So können Sie dem Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie nachweisen und von höheren jährlichen Abschreibungen profitieren!Ein paar kurze Worte zu mir:
Mit mehr als 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienwirtschaft erstelle ich als Immobiliengutachter in Essen und dem weiteren Umfeld ein qualifiziertes Gutachten zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer für Sie. Ich bin Immobiliensachverständiger, von der HypZert GmbH und der DIA Consulting AG, zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Damit verfüge ich über die vom Bundesministerium der Finanazen geforderte Qualifikation zur Erstellung solcher Gutachten.
Seit Anfang der 90er Jahre bin ich in unterschiedlichen, anspruchsvollen Tätigkeitsfeldern der Immobilienwirtschaft tätig. Aus meinem Büro in Essen betreue ichr Sie nicht nur in Essen, sondern darüber hinaus im gesamten Ruhrgebiet.
Wie läuft ein Restnutzungsdauer-Gutachten ab?
In einem ersten Telefongespräch beschreiben Sie mir Ihr Anliegen. Sie erhalten daraufhin eine kostenlose und zielgerichtete Erstberatung. Anschließend erhalten Sie ein für Sie unverbindliches, schriftliches Angebot. Wenn Ihnen dieses zusagt, vereinbaren wir einen Besichtigungstermin. Bei Eigenheimen besichtige ich die gesamte Immobilie und bei komplexeren Immobilien (z.B. Wohn- und Geschäftshäusern) einen repräsentativen Teil der Immobilie. Wenn Sie damit einverstanden sind, dokumentiere ich die Besichtigung fotografisch. Auf Basis der bei der Begehung festgestellten Gebäudemerkmale und zusätzlicher Unterlagen (z.B. Baubeschreibung, Baugenehmigung, Grundrisszeichnungen, Flächenberechnungen und einem Grundbuchauszug ) erstelle ich Ihr Restnutzungs-Gutachten und überreiche es Ihnen anschließend als in elektronischer Form und als Ausdruck in Spiralbindung.
Noch einiges Wissenswertes zum 
Restnutzungsdauer-Gutachten:
Zum Thema Restnutzungs-Gutachten sind vier juristische Entscheidungen maßgebend:
1. Urteil BFH vom 28.07.2021
Mit Urteil vom 28.07.2021 hat der Bundesfinanzhof (BFH, Az: IX R 25/19) entschieden, dass nicht mehr alleine ein (teures) Bausubstanzgutachten notwendig ist, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen als diejenige, die das zuständige Finanzamt nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt hat. In dem Schreiben heißt es:
„Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender
Sicherheit geschätzt werden kann…Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.“
Vorausgegangen war eine Klage eines Steuerpflichtigen gegen das zuständige Finanzamt.
2. Urteile der Finanzgerichte Münster und Köln bestätigen das Urteil des BFH
In Urteilsbegründungen der Finanzgerichte Münster vom 27.01.2022 (1 K 1741/18 E) und Köln vom 23.03.2022 (6 K 923/20) wird das og. BFH-Urteil aufgegriffen und bestätigt. In beiden Urteilen wurden die jeweils von nach DIN 17024 zertifizierten Sachverständigen oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellten Gutachten zum Nachweis der geringeren Restnutzungsdauer herangezogen.
3. Mitteilung des Bundesministeriums der Finanzen an die Obersten Finanzbehörden
Mit Schreiben vom 22. Februar 2023 (Geschäftszeichen: IV C 3 – S 2196/22/10006) weist das Bundesministerium unter Bezugnahme auf das Urteil des BFH darauf hin:
„Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen…Ein Bausubstanzgutachten im Sinne des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) ist nicht zwingend erforderlich,…“
Jedoch führt das Bundesministeriums der Finanzen ergänzend aus:
„Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet. Auch der alleinige Verweis auf die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung ist nicht ausreichend….“
Vielmehr, so das Bundesministerium, muss sich der Gutachtenzweck ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend auf die wesentlichen Einflussgrößen auf die Restnutzungsdauer eingehen. Dieses sind:
- der technische Verschleiß,
- die wirtschaftliche Entwertung sowie
- rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.
Sprechen Sie mich an! Ich berate Sie gerne.
