Bewertung für steuerliche Zwecke (Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes)

Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den steuerlich relevanten Grundbesitzwert (den sogenannten "gemeinen Wert") einer Immobilie. Da die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (gemäß §§ 194 BauGB und nach ImmoWertV) zu zeitaufwändig und für die meisten Finanzämter auch fachlich zu anspruchsvoll wäre, ermittelt das Fiananzamt den gemeinen Wert nach dem stark vereinfachten und pauschalierten Bewertungsgesetz (BewG), das ausschließlich zu diesem  (steuerliche) Zweck erlassen wurde. Diese Bewertungsverfahren der Behörde berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nur teilweise. Beispielsweise findet keine Ortsbesichtigung statt. Diese ist aber zur Berücksichtigung aller Werteinflussfaktoren notwendig und bei Verkehrswertgutachten auch vorgeschrieben. Da die steuerliche Pauschalierung in der Regel zulasten des Steuerpflichtigen gehen, führt dieses "steuerliche Wertermittlungsverfahren" nach BewG in der Praxis häufig zu deutlich höheren Grundbesitzwerten mit der Folge zu hoher Steuerzahlungen.

Wie kann eine Bewertung des Finanzamts korrigiert werden?

Mittels der sog. "Escape Klausel" (§ 198 BewG) kann der Steuerpflichtige durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des "niedrigeren gemeinen Wertes" führen und dadurch häufig Steuern sparen.

Wichtig: Warten Sie nicht erst den Erbschaftssteuerbescheid des Erbschaftssteuerfinanzamts ab, sondern prüfen Sie unmittelbar den (vorher ergehenden) Grundbesitzwertbescheid. Letzterer hat nämlich Bindungswirkung für den Erbschaftssteuerbescheid.

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