Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes (Bewertung für steuerliche Zwecke)

Anforderungen an das Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Welche Qualifikation benötigt der Sachverständige?

Welche Qualifikation ein Sachverständiger benötigt, damit sein Gutachten von den Finanzbehörden zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes anerkannt wird, ist in § 198 des Bewertungsgesetzes geregelt. Nach Absatz 2 der Vorschrift erfülle ich als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger die Bestimmungen, die der Gesetzgeber an die Qualifikation von Sachverständigen stellt.

In § 198, Abs. 2 BewG heisst es: "...Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen....).

Damit hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger nicht nur bei der Finanzverwaltung, sondern auch bei den Finanzgerichten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen können.

Darüber hinaus muss das Gutachten nach herrschender Rechtsprechung  "fachlich in besonderer Weise qualifiziert" sein, damit es von den Finanzbehhörden zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes akzeptiert wird (vgl. z.B. BFH II R 9/18, Urteil vom 05.12.2019). Aufgrund meiner langjährigen Erfahrung und meiner Qualifikation kann ich Ihnen zusichern, dass meine Gutachten den genannten Anforderungen der Finanzbehörden entsprechen.

Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den steuerlich relevanten Grundbesitzwert (den sogenannten "gemeinen Wert") einer Immobilie. Da die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (gemäß §§ 194 BauGB und nach ImmoWertV) zu zeitaufwändig und für die meisten Finanzämter auch fachlich zu anspruchsvoll wäre, ermittelt das Fiananzamt den gemeinen Wert nach dem stark vereinfachten und pauschalierten Bewertungsgesetz (BewG), das ausschließlich zu diesem  (steuerliche) Zweck erlassen wurde. Diese Bewertungsverfahren der Behörde berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nur teilweise. Beispielsweise findet keine Ortsbesichtigung statt. Diese ist aber zur Berücksichtigung aller Werteinflussfaktoren notwendig und bei Verkehrswertgutachten auch vorgeschrieben. Da die steuerliche Pauschalierung in der Regel zulasten des Steuerpflichtigen gehen, führt dieses "steuerliche Wertermittlungsverfahren" nach BewG in der Praxis häufig zu deutlich höheren Grundbesitzwerten mit der Folge zu hoher Steuerzahlungen.

Wie kann eine Bewertung des Finanzamts korrigiert werden?

Mittels der sog. "Escape Klausel" (§ 198 BewG) kann der Steuerpflichtige durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachtens (Marktwertgutachten) eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des "niedrigeren gemeinen Wertes" führen und dadurch häufig Steuern sparen.

Wichtig: Warten Sie nicht erst den Erbschaftssteuerbescheid des Erbschaftssteuerfinanzamts ab, sondern prüfen Sie unmittelbar den (vorher ergehenden) Grundbesitzwertbescheid. Letzterer hat nämlich Bindungswirkung für den Erbschaftssteuerbescheid.

Sprechen Sie mich an! Ich berate Sie gerne in Kooperation mit Ihrem Steuerberater.